spjallid.is

Fasteignaþráðurinn – Ráð, gögn og umræða

Markmið:
Safna saman gögnum, reynslu og aðferðum þegar keyptar eða seldar eru fasteignir.


Gagnleg gögn og verkfæri:

• HMS – Kaupverðsjá (meðalfermetraverð eftir svæðum)
https://hms.is/gogn-og-maelabord/maelab ... aupverdsja

• Keldan – Kaupsamningar (raunverð og dagsetningar)
https://keldan.is/Fasteignir/Leit#Kaupsamningar

• Aurbjörg – Húsnæðislánasamanburður
https://aurbjorg.is/samanburdur/husnaedislan

• Fastinn – Markaðsgögn, fermetraverð og sölusaga eigna
https://fastinn.is/

• Procura – Fasteignagögn og verðmat
https://www.procura.is/

• Auglýsingavefir:
https://www.mbl.is/fasteignir/
https://fasteignir.visir.is/

• Pálsson fasteignasala – Góð ráð
https://www.palssonfasteignasala.is/god_rad


Mínar grunnreglur:

1. Hugsa í fermetraverði (kr/m²) – ekki bara heildarverði.
2. Skoða brúttó vs nettó fermetra.
- Ef nettó er 30–40% minna en brúttó = oft léleg nýting.
3. Skipulag > stærð.
- Dauðir gangar = dauðir fermetrar.
4. Leita að „ljótum“ tækifærum.
- Málning, gólfefni, lýsing, höldur, filma á innréttingar getur oft gert "ljótar" íbúðir fallegar.



Umræðupunktar:

• Hver voru bestu kaupin sem þið hafið gert?
• Hvernig metið þið raunverulegt markaðsverð?
• Hvað mynduð þið gera öðruvísi í dag?
• Hvernig semjið þið um verð?

Endilega deilið gögnum, reynslu og aðferðum sem nýtast öðrum.

Mitt fyrsta ráð – Sjálfvirkar fasteignatilkynningar

Ef þú ert að leita að eign en vilt ekki hanga inni á mbl.is allan daginn, þá er einfaldari leið.

Stilltu leitarskilyrðin nákvæmlega eins og þú vilt (svæði, verðbil, stærð o.s.frv.) og virkjaðu vöktun.

Þá færðu tölvupóst daglega þegar ný eign sem passar við þín skilyrði kemur inn.

Þetta sparar tíma og tryggir að þú missir ekki af nýjum eignum sem detta inn á markaðinn.



Af hverju skiptir þetta máli?

• Þú sérð eignir strax þegar þær birtast
• Þú ert fljótari að bregðast við en aðrir

Einfalt. Virkar. Sparar tíma.

Ekki taka Fastinn.is sem heilögum sannleik hvað varðar auglýsinga-sögu. Veit um dæmi þar sem óskað var eftir því að auglýsinga-saga eignar væri tekin út svo það sæist ekki hversu oft hún hefði verið sett á sölu / breytingar á auglýsingu etc. Vitaskuld tóku þau vel í það á þeim tíma allavega.

Hef heyrt um fólk sem tekur þátt í svona kaupkeðju sem svo klikkar, fær ekki lánshæfismat eða reyndi aldrei 100% en skapar örvæntingu hjá þeim var að selja þeim.

Það var grunur um að þau hefðu verið í samráði við fasteignasalann því önnur keðja með sama fólki hafði klikkað áður.

Tilboð með fyrirvara um sölu innan x tíma o.þ.h. eru fáránleg, eignir seljast alltaf og áhættu eins aðila ætti ekki að deila svona á alla.

rapport skrifaði:Hef heyrt um fólk sem tekur þátt í svona kaupkeðju sem svo klikkar, fær ekki lánshæfismat eða reyndi aldrei 100% en skapar örvæntingu hjá þeim var að selja þeim.

Það var grunur um að þau hefðu verið í samráði við fasteignasalann því önnur keðja með sama fólki hafði klikkað áður.

Hver væri hagur fasteignasala að rjúfa sölukeðju? Þeir fá borgað fyrir að selja fasteignir, ekki hafa þær á sölu??

rapport skrifaði:Tilboð með fyrirvara um sölu innan x tíma o.þ.h. eru fáránleg, eignir seljast alltaf og áhættu eins aðila ætti ekki að deila svona á alla.

Þá fækkar tilboðum rosalega. Fólk almennt fær ekki lán fyrir íbúð nr 2, fá bara lánveitingu þegar staðfest er að núverandi lán sé uppgreitt.
Eignir seljast einmitt ekki alltaf og ef það kemur töf á sölu þá fær næsti seljandi í keðjunni ekki peninga sem þau líklegast þurfa til að borga sína eigin innborgun í íbúð.
Myndi þar af leiðandi hafa geysilega keðjuverkun og hægja á markaðinum. Einnig auka kostnað mikið fyrir þá sem ná að kaupa , því þeir aðilar þyrftu að brúa lengra tímabil með (viðbótar) lánsfjármagni meðan beðið er eftir sölu á þeirra eign eign.

Daz skrifaði:

rapport skrifaði:Hef heyrt um fólk sem tekur þátt í svona kaupkeðju sem svo klikkar, fær ekki lánshæfismat eða reyndi aldrei 100% en skapar örvæntingu hjá þeim var að selja þeim.

Það var grunur um að þau hefðu verið í samráði við fasteignasalann því önnur keðja með sama fólki hafði klikkað áður.

Hver væri hagur fasteignasala að rjúfa sölukeðju? Þeir fá borgað fyrir að selja fasteignir, ekki hafa þær á sölu??

rapport skrifaði:Tilboð með fyrirvara um sölu innan x tíma o.þ.h. eru fáránleg, eignir seljast alltaf og áhættu eins aðila ætti ekki að deila svona á alla.

Þá fækkar tilboðum rosalega. Fólk almennt fær ekki lán fyrir íbúð nr 2, fá bara lánveitingu þegar staðfest er að núverandi lán sé uppgreitt.
Eignir seljast einmitt ekki alltaf og ef það kemur töf á sölu þá fær næsti seljandi í keðjunni ekki peninga sem þau líklegast þurfa til að borga sína eigin innborgun í íbúð.
Myndi þar af leiðandi hafa geysilega keðjuverkun og hægja á markaðinum. Einnig auka kostnað mikið fyrir þá sem ná að kaupa , því þeir aðilar þyrftu að brúa lengra tímabil með (viðbótar) lánsfjármagni meðan beðið er eftir sölu á þeirra eign eign.

Trixið átti að fá viðkomandi til að selja á hrakvirði, taka lægra tilboði.

Að sleppa fyrirvörum er áhætta en lánveitendur geta vel útfært einhverskonar brúarlán til að greiða fyrir þessum viðskiptum, það er ekki eins og það mundi skorta veð.

hæ er ekki að fara kaupa íbúð eða hús en vil bara segja að þessi þráður er mega gott framtak, takk fyrir

Algjörlega eðlilegt að hafa fyrirvara í tilboði um að geta selt eignina sína áður en næsta eign er keypt. Seljandinn getur alltaf hafnað slíku tilboði en það er óþarfa áhætta að setja ekki fyrirvarann fyrir tilboðsgjafann.
Ég veit um nokkur dæmi þar sem fyrirvari var ekki gerður og það var svakalegt vesen sem varð úr því.

falcon1 skrifaði:Algjörlega eðlilegt að hafa fyrirvara í tilboði um að geta selt eignina sína áður en næsta eign er keypt. Seljandinn getur alltaf hafnað slíku tilboði en það er óþarfa áhætta að setja ekki fyrirvarann fyrir tilboðsgjafann.
Ég veit um nokkur dæmi þar sem fyrirvari var ekki gerður og það var svakalegt vesen sem varð úr því.

Það er eðlilegt að gera fyrirvara um fjármögnun (og þá að það seljist) en ég er á þeirri skoðun að lánastofnanir ættu að bjóða brúarlán fyrir fólk sem er að kaupa eina fasteign og selja aðra/r.

Það er ekki eins og það sé skortur á veðum í slíku tilfelli, lánveitandinn er helvíti vel tryggður.

Ósköp einfalt, það er greitt af því láni þar sem eigandi hefur lögheimili en á því láni sem eftir stendur þá bætist (afborgun+vextir+brúarálag) við höfuðstól.

Þetta hjálpar fólki sem þarf að standsetja eignir áður en flutt er inn ofl. ofl.

Í raun er eitthvað óeðlilegt við að svona "hópviðskipti" eigi sér stað þar sem árangur allra ræðst af lægsta samnefnara í keðjunni.